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Kaufneben­kosten-Rechner 2026

Was kostet der Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis? Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler für deinen Kaufpreis und dein Bundesland.

Rechtsstand 2026 · Daten geprüft am 05.10.2026

Deine Angaben

€

Der Preis laut Kaufvertrag, einschließlich mitverkaufter Einbauküche oder Möbel.

Wo die Immobilie liegt. Davon hängt die Grunderwerbsteuer ab.

%

Üblich sind 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für Käufer. Gesetzlich festgelegt ist das nicht, du kannst verhandeln.

Weitere AngabenInventar, Grundschuld für den Kredit
€

Preis für bewegliche Dinge wie Einbauküche oder Möbel. Er senkt die Grunderwerbsteuer, wenn er im Kaufvertrag gesondert und angemessen ausgewiesen ist.

€

Meist so hoch wie dein Darlehen. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür eigene Gebühren. Leer lassen, wenn du ohne Kredit kaufst.

Dein Ergebnis

Nordrhein-Westfalen

Deine Kaufnebenkosten

38.897,65 Euro

zusätzlich zum Kaufpreis

11,11 % von 350.000,00 € · zusammen 388.897,65 €

Anteile an deinen Kaufnebenkosten

So setzen sich deine Kaufnebenkosten zusammen
Grunderwerb­steuer6,5 %22.750,00 €
Notar2.600,15 €
Grundbuchamt1.052,50 €
Maklerprovision3,57 %12.495,00 €
Kaufnebenkosten38.897,65 €
Notar und Grundbuch im Detail
Einzelne Gebühren
Notar: Kaufvertrag
Beurkundung Kaufvertrag (inkl. Auflassung)2,0-fache Gebühr1.370,00 €
Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Löschungs­unterlagen)0,5-fache Gebühr342,50 €
Betreuung (Fälligkeits­mitteilung, Umschreibungs­überwachung)0,5-fache Gebühr342,50 €
XML-Strukturdaten0,1-fache Gebühr68,50 €
Post- und Telekommunikations­pauschale20,00 €
Dokumenten­pauschale und Grundbuch­abrufe (Schätzung)41,50 €
Umsatzsteuer auf Notarkosten19 %415,15 €
Notar gesamt2.600,15 €
Grundbuchamt
Eintragung Auflassungs­vormerkung0,5-fache Gebühr342,50 €
Eigentums­umschreibung1,0-fache Gebühr685,00 €
Löschung der Auflassungs­vormerkung25,00 €
Grundbuch gesamt1.052,50 €

Notar- und Grundbuchgebühren folgen der amtlichen Gebührentabelle (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG). Die Auslagen des Notars für Kopien und Grundbuchabrufe sind geschätzt. Echte Notarrechnungen können um bis zu etwa 10 % abweichen.

Wie viel Eigenkapital du brauchst

Banken erwarten meist, dass du die Nebenkosten aus eigenem Geld zahlst. Planst du nach dieser Faustregel, brauchst du mindestens 38.897,65 € Eigenkapital.

  • Nebenkosten plus 10 % des Kaufpreises73.897,65 €
  • Nebenkosten plus 20 % des Kaufpreises108.897,65 €

Viele Banken erwarten zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Je mehr du mitbringst, desto günstiger sind meist die Zinsen.

Unverbindliche Berechnung für den üblichen Ablauf eines Immobilienkaufs.

Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern

Für deinen Kaufpreis von 350.000,00 €, sortiert vom günstigsten Land. Die Differenz bezieht sich auf dein Bundesland.

  1. Bayern3,5 %12.250,00 €−10.500,00 €
  2. Baden-Württemberg5,0 %17.500,00 €−5.250,00 €
  3. Niedersachsen5,0 %17.500,00 €−5.250,00 €
  4. Rheinland-Pfalz5,0 %17.500,00 €−5.250,00 €
  5. Sachsen-Anhalt5,0 %17.500,00 €−5.250,00 €
  6. Thüringen5,0 %17.500,00 €−5.250,00 €
  7. Bremen5,5 %19.250,00 €−3.500,00 €
  8. Hamburg5,5 %19.250,00 €−3.500,00 €
  9. Sachsen5,5 %19.250,00 €−3.500,00 €
  10. Berlin6,0 %21.000,00 €−1.750,00 €
  11. Hessen6,0 %21.000,00 €−1.750,00 €
  12. Mecklenburg-Vorpommern6,0 %21.000,00 €−1.750,00 €
  13. Brandenburg6,5 %22.750,00 €gleich
  14. Nordrhein-Westfalen · dein Bundesland6,5 %22.750,00 €
  15. Saarland6,5 %22.750,00 €gleich
  16. Schleswig-Holstein6,5 %22.750,00 €gleich

Nächster Schritt

So wird gerechnet

Zum Kaufpreis kommen vier Posten: die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt, der Notar, das Grundbuchamt und, wenn einer beteiligt ist, der Makler. Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung.

  1. 1

    Grunderwerbsteuer

    Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Grundlage ist der Kaufpreis ohne mitverkauftes Inventar. Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet. Bis 2.500 € fällt keine an.
  2. 2

    Notar

    Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, Tabelle B) und hängen vom Kaufpreis ab. Für den Kaufvertrag fällt die 2,0-fache Gebühr an, für Vollzug und Betreuung je die 0,5-fache. Bei 350.000 € beträgt eine volle Gebühr 685 €. Dazu kommen Auslagen und 19 % Umsatzsteuer.
  3. 3

    Grundbuchamt

    Das Grundbuchamt trägt erst eine Auflassungsvormerkung ein (0,5-fache Gebühr), dann dich als Eigentümer (1,0-fache) und löscht die Vormerkung wieder (25 €). Finanzierst du mit Kredit, kommen Notar und Grundbuch für die Grundschuld hinzu.
  4. 4

    Makler

    Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision zahlen (§§ 656c, 656d BGB). Üblich sind 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Seite, gesetzlich festgelegt ist das nicht.

Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + Makler

Annahmen und Grenzen

  • Gerechnet wird der übliche Ablauf: Kaufvertrag mit Auflassung, Vollzug und Betreuung durch den Notar, Vormerkung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
  • Die Auslagen des Notars (Kopien, Grundbuchabrufe) sind geschätzt: 41,50 € für den Kaufvertrag, 15,00 € für die Grundschuld. Echte Notarrechnungen können um bis zu etwa 10 % abweichen.
  • Bei der Grundschuld sind Beurkundung und Eintragung enthalten, aber kein Vollzug und keine Betreuung durch den Notar. Die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers zahlt in der Regel der Verkäufer.
  • Die Maklerprovision rechnen wir auf den ganzen Kaufpreis. Die Höhe ist Verhandlungssache.
  • Befreiungen von der Grunderwerbsteuer, etwa beim Kauf vom Ehepartner oder von den Eltern, sind nicht berücksichtigt.
  • Steuersätze mit Stand 5. Oktober 2026. Bis zu diesem Tag hat kein Land für 2026 oder 2027 eine Änderung beschlossen.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Bei 350.000 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler sind es 38.897,65 €, also 11,11 % des Kaufpreises. Den größten Teil machen Grunderwerbsteuer (22.750,00 €) und Makler (12.495,00 €) aus. Notar und Grundbuch kosten zusammen 3.652,65 €, etwa 1,0 % des Preises.

In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?

In Bayern mit 3,5 %. Am höchsten ist sie mit 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 350.000 € Kaufpreis sind das 10.500 € Unterschied zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen. Die letzte Änderung gab es in Bremen: 5,5 % seit 1. Juli 2025.

Kann ich Grunderwerbsteuer sparen?

Ja, wenn du Einbauküche oder Möbel mitkaufst: Weist der Kaufvertrag dafür einen eigenen, angemessenen Preis aus, zahlst du darauf keine Grunderwerbsteuer. Trag den Betrag unter „Weitere Angaben“ ein. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung zählt nicht dazu. Steuerfrei sind außerdem Käufe vom Ehepartner und von Verwandten in gerader Linie, etwa von den Eltern.

Wer zahlt den Makler?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatleute gilt: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide gleich viel. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Verkäufer dir höchstens die Hälfte der Provision weitergeben. Üblich sind 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für jede Seite.

Gibt es Zuschüsse zur Grunderwerbsteuer?

In Hessen erstattet das Hessengeld beim ersten selbst genutzten Eigentum einen Teil der Grunderwerbsteuer: einen festen Betrag je Erwachsenem und je Kind, höchstens die gezahlte Steuer, verteilt über zehn Jahre. In Thüringen sind die Mittel des Programms „Wohneigentum für Familien“ für das laufende Jahr ausgeschöpft (Stand 5. Oktober 2026). Ob und wie viel du bekommst, sagt dir die Förderstelle deines Landes.

Quellen

Alle Ergebnisse sind unverbindlich und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung. Wie wir rechnen und prüfen, steht auf So rechnen wir.